Приобретение недвижимости, будь то дом, квартира, коммерческое помещение, связано с рисками. Вероятность потерять деньги одинаково высока как при покупке готового, так и при финансировании строящегося объекта.
Существуют ситуации, когда сделка, результатом которой становится покупка недвижимости, может быть признана ничтожной. О том, при каких условиях такое возможно, пойдет речь далее.
Как регламентируется оформление ДКП
Ключевой, заключаемый продавцом и покупателем документ в сделках с недвижимостью — договор. Такой формат отношений считается довольно надежным. Между тем, оспорить договорные отношения могут как непосредственно участники сделки, так и сторонние лица.
По закону, сделка признается недействительной в случае признания ее таковой по итогу судебного процесса (для оспоримых сделок), а также вне зависимости от такого признания (для ничтожных договоров).
Признание ДКП недействительным — худшее, что может случиться, с точки зрения для покупателя. Ведь в этом случае имущество приходится возвращать продавцу. И нет никаких гарантий в кратчайшие сроки вернуть свои деньги.
Как не попасться на удочку лжеца?
Признание ДКП недвижимости ничтожным, обращение в суд отнимают много нервов, еще больше времени. Проще предпринять максимум усилий, чтобы избежать ситуаций, в которых сделки приходится оспаривать.
Чтобы избежать обмана в сфере недвижимости, важно со всей ответственностью подойти к выбору объекта. Еще до передачи денежных средств (в том числе задатка или аванса) необходимо проверить все документы на недвижимость. Нужно обращать внимание на возраст собственников, содержание документа-основания возникновения права. Имеет значение, как давно была приобретена недвижимость. Важно, чтобы на момент продажи все были выписаны из квартиры.
Зная данные владельца загородного дома или квартиры, можно проверить его по реестру ФССП. Если продавец объявлен банкротом, сведения об этом есть в открытых источниках. Когда покупатель чувствует, что собственных знаний, опыта для выполнения проверки и выхода на сделку ему недостаточно, целесообразно обратиться за помощью к юристу по недвижимости, в агентство недвижимости.
В каких случаях расторгают сделку
Существует определенный порядок оформления сделок с недвижимостью. Результатом ее проведения является получение квартиры (дома) покупателем, денежных средств — продавцом. Если сделка совершена с нарушением интересов, не соблюдены законодательные моменты, ее можно признать недействительной.
Расторжение ДКП осуществляется:
- если стороны договорились об этом;
- в результате обращения в суд.
Среди распространенных причин прекращения договора являются неполная оплата покупателем стоимости недвижимости, выявление существенных недостатков в состоянии жилья, уклонение от госрегистрации сделки, передача недвижимости в состоянии, которое противоречит условиям договора.
Сделки могут быть как ничтожные, без юрпоследствий с момента заключения, так и оспоримые. Чтобы назвать недействительной подлежащую оспариванию сделку, требуется судебное решение. После его получения решения предполагается, что покупатель отдает продавцу объект недвижимости, а продавец — возвращает деньги покупателю.
Все ли сделки можно оспорить?
ГК РФ предусмотрен ряд оснований для расторжения ДКП. Оспариванию подлежат следующие сделки:
- стороны не соблюли форму заключения сделки. Дело в том, что заключение договора купли-продажи недвижимости возможно только в письменной форме. Договор считается недействительным, если стороны пришли к устному соглашению и не зафиксировали свое решение на бумаге;
- нарушающие закон. Речь идет о мнимых сделках, которые заключаются «для вида». Формально все правила соблюдены, но фактически сделка заключается не с благой целью. Например, суд назовет недействительным документ, по которому обанкротившийся ребенок продает имущество родителям, ведь в данном случае цель состоит в том, чтобы недвижимость не досталась кредиторам;
- притворные, прикрывающие иные договоры сделки. К таковым, например, относится сделка с недвижимостью в дар, когда стороны не хотят заключать ДКП, подменяя его на договор дарения. При этом финансово рассчитываясь за недвижимость. Получается, что дарение прикрывает покупку;
- недееспособность одной из сторон сделки. Если кто-то из участников признан судом недееспособным, договорные взаимоотношения ничтожны;
- сделка с участием лица до 18 лет совершена без согласия опеки;
- нарушены интересы детей, не выделены доли при приобретении недвижимости с использованием средств материнского капитала;
- приобретенное в период брака (совместно нажитое) имущество продано мужем (женой) без посещения нотариуса, оформления соответствующего согласия;
- подпись на договоре поставлена стороной, которая делала это, будучи введенной в заблуждение, то есть неправильно поняла условия договора. Например, если при приобретении участка под стройку покупатель выясняет, что возводить что-либо на земле запрещено, он может оспорить договорные отношения;
- договор заключен по принуждению ( к таковым относят насилие, обман).
Оспариванию в присутствии судьи подлежат также кабальные отношения. Таковые возникают, когда одна из сторон подписывает бумаги вследствие тяжелых жизненных обстоятельств, а другая сторона этим пользуется. Сделка по приобретению недвижимости может быть расторгнута по взаимному согласию сторон. В данном случае составляется соглашение о расторжении ДКП.
Кто и в какой срок оспаривает договор?
По вопросу оспаривания договорных отношений в суд идет тот, чьи интересы нарушены. Возникают и такие ситуации, когда судебное разбирательство инициирует представитель такого лица. Например, представители органов опеки.
Чтобы оспорить сделку, предстоит доказать, что она нарушает права, затрагивает интересы пострадавшей стороны, влечет неблагоприятные последствия. Подать иск можно в срок до 1 года по оспоримым сделкам или в срок до 3 лет — по недействительным сделкам. Срок отсчитывается с момента, когда стороны приступили к исполнению договора.